【プロ解説】新小岩：東京駅13分の価値とハザードマップの正しい読み方

「新小岩って、総武線の快速が停まるから便利そうだけど…」

「川に囲まれているから、水害とか地盤が心配。実際どうなの？」

総武線ユーザーなら誰もが知る主要駅、新小岩。

「東京駅まで13分」という、
23区東部でもトップクラスの交通利便性を誇りながら、

昔ながらの巨大な商店街が賑わうこの街は、
忙しい共働き世帯や、
都心勤務の方にとってこれ以上ない「時短生活」が叶う場所です。

しかし、一方で多くの方が気にされるのが「水害リスク」です。
便利なのは分かるけれど、ハザードマップを見ると不安になる…

そのお気持ちは、よく分かります。

この記事では、地域密着の不動産プロフェッショナルである私たちが、
新小岩エリアの圧倒的な魅力と、地名ごとの細かな特徴、
そして避けては通れない「災害リスク」への正しい備え方を、
包み隠さず徹底解説します。

Contents

1 秘訣1：【全物件共通】資産価値の土台となる「立地」と「管理」を見極める
- 1.1 「立地」：新小岩の強烈な個性とエリア分け
- 1.2 「管理」：物件の健康状態を示すバロメーター
2 秘訣2：【物件種別ごと】後悔しないための特徴とチェックポイント
3 秘訣3：【売却編】大切な資産の価値を最大化する
- 3.1 ターゲットを明確にする
- 3.2 正確な相場を知る
4 まとめ

秘訣1：【全物件共通】資産価値の土台となる「立地」と「管理」を見極める

物件探しを始めると、つい間取りや価格に目が行きがちです。
しかし、購入後に「変えることのできない」最も重要な要素が「立地」であり、
物件の寿命や快適性を決めるのが「管理」です。

この2つは、新築・中古、戸建て・マンションを問わず、
あなたの不動産の資産価値の土台となります。

まず最初に、この2つの視点から物件をチェックするクセをつけましょう。

「立地」：新小岩の強烈な個性とエリア分け

【最強の交通利便性】総武線快速の威力
新小岩の価値を決定づけているのは、間違いなくJR総武線（快速）の停車駅であることです。

・東京駅まで約13分

・品川駅まで約23分

・横浜駅まで約40分

これらが「乗り換えなし」で移動できます。

毎日の通勤時間を短縮できることは、
人生の自由時間を増やすことと同義です。

この「時間的価値」こそが、新小岩の不動産価格が崩れにくい最大の理由です。

【住所で見る】「東」「西」、そして「区境」の不思議

一口に新小岩と言っても、住所（地名）によって住環境は大きく異なります。
プロは以下の3つのエリアで特徴を見分けます。

① 西新小岩（にししんこいわ）エリア【北口・西側】

・通称「モンチッチ公園（西新小岩五丁目公園）」や、広大な荒川河川敷へのアクセスが良く、
子育て世帯に嬉しい遊び場が充実しているエリアです。

・一方で、一部には昔ながらの道幅が狭い路地も残っており、
下町情緒と住宅地が混在しています。車をお持ちの方は、
現地での通行チェックが重要になるエリアでもあります。

② 東新小岩（ひがししんこいわ）エリア【北口・東側】

・駅から見て北東に広がる住宅街です。こ
ちらは道路の拡幅や区画整理が進んでおり、比較的道が広く、
スッキリとした街並みが多いのが特徴です。

・「ミノリ商店会」などのお店もありつつ、
車の出し入れがしやすい整形地の戸建てが見つかりやすいため、
お車での移動が多い方には特におすすめのエリアです。

③ 新小岩・松島（まつしま）エリア【南口・江戸川区境】

・有名なアーケード「ルミエール商店街」があり、買い物利便性は最強です。

【要注意】
駅から少し南へ歩くと、すぐに住所が「江戸川区（松島・中央）」に変わります。
「最寄りは新小岩駅だけど、行政区は江戸川区」というケースが非常に多いです。
保育園の申し込み先やゴミ出しのルール、医療費助成の内容が変わるため、
ご家族にとってどちらの区が良いか、事前の確認が必須です。

【最重要】ハザードマップを「正しく恐れる」
新小岩エリアは、荒川と中川に囲まれた海抜ゼロメートル地帯が含まれます。
ハザードマップで浸水想定区域に入っていることは事実です。
しかし、だからといって「住めない場所」ではありません。重要なのは「対策」です。

ハード面の対策： 巨大な堤防（スーパー堤防）の整備が進んでおり、
決壊のリスクは年々低減されています。

物件選びの対策：

・戸建てなら： 3階建てを選び、リビングや主要な生活空間を2階以上に配置する
「垂直避難」が可能な間取りを選ぶ。

・マンションなら： 電気室が地下ではなく上層階にある物件や、
止水版などの対策がされている物件を選ぶ。

・保険の対策： 火災保険の「水災補償」を必ず付帯させ、万が一の経済的リスクをカバーする。

プロである私たちは、ハザードマップを見ながら、
「ここは2階まで浸かる想定だから、3階に逃げられる動線を確保しましょう」といった、
具体的なリスク回避策までアドバイスします。

「管理」：物件の健康状態を示すバロメーター

良い管理がされている物件は、築年数が経っても価値が落ちにくく、
何より住んでいて快適です。

マンションの場合

・長期修繕計画と修繕積立金： 人間で言えば「健康診断の結果と将来の保険」です。
計画がしっかりしていて、お金がきちんと積み立てられているかを確認しましょう。

・共用部分の清掃状態： エントランスや廊下、ゴミ置き場が綺麗に保たれているかは、
管理会社による「管理の質」が一目でわかる重要なポイントです。

戸建ての場合

前面道路の状況：
新小岩エリア、特に西新小岩の一部（3〜5丁目周辺）や、
江戸川区松島エリアなどでは、昔ながらの道が入り組んでいる場所が残っています。
車の出し入れはスムーズか、私道の場合の権利関係はどうなっているか、
といった点は資産価値と日々の生活に直結します。

逆に、東新小岩エリアなどは区画整理が進み、
比較的道路が広い場所が多いのが特徴です。

隣地との境界：
土地の境界線がブロック塀などで明確になっているかを確認しましょう。

このように、良い物件選びは、書類やデータだけで完結するものではありません。
管理状況や住民のマナー、ご近所の雰囲気といった、
現地でしか分からない『生きた情報』を読み解くプロの視点があるかどうか。
それが、後悔しない不動産選びの分かれ道になります。

秘訣2：【物件種別ごと】後悔しないための特徴とチェックポイント

「立地」と「管理」という土台を確認したら、次はいよいよ個別の物件を見ていきます。

新築戸建て：3階建てが標準、カースペースに注意

新小岩エリアの新築戸建ては、限られた土地を有効活用するため、
「3階建て・ビルトインガレージ（1階部分が車庫）」のスタイルが主流です。

・価格相場： 駅徒歩15分圏内で5,000万円台中盤〜6,000万円台がボリュームゾーンです。
葛飾区内では高めの相場ですが、都心へのアクセスを考えれば割安感があります。

プロのチェックポイント：

・「車種制限」を確認する： 1階の車庫部分は、高さや幅に制限がある場合があります。
ハイルーフのミニバン（アルファードやセレナなど）が本当に入るのか、
ドアは開けられるか、現地での試乗確認が必須です。

・「2階リビング」の快適性： 陽当たりを確保するため2階がリビングになることが多いですが、
夏場の暑さ対策（断熱性能）や、大型冷蔵庫の搬入経路（クレーンが必要か？）を
事前に確認しましょう。

中古戸建て：「耐震基準」と「リフォーム費用」のバランス

新小岩は古くからの住宅地であるため、中古物件も多く流通しています。
狙い目は「平成12年（2000年）以降」に建てられた物件です。

この時期に建築基準法が改正され、耐震性能が大きく向上しているため、
現行の基準に近い安心感があります。

・インスペクション（建物状況調査）の重要性 川が近いエリアだからこそ、
地盤の不同沈下（家が傾くこと）や、湿気による床下のシロアリ被害がないか、
専門家によるチェックを受けることを強く推奨します。

中古マンション：駅徒歩圏内の資産価値は鉄板

新小岩駅周辺の中古マンションは、築年数が古くても価格が下がりにくい傾向にあります。
理由はシンプルで、「快速停車駅の駅近」という価値が絶対に揺らがないからです。

・狙い目のエリア： 駅の南口側、ルミエール商店街周辺のマンションは買い物利便性が高く、
賃貸に出してもすぐに借主が見つかるため、資産としての安定感は抜群です。
北口側、東新小岩エリアの大規模マンションは、ファミリー層に人気で住環境が良好です。

秘訣3：【売却編】大切な資産の価値を最大化する

新小岩エリアの不動産をご売却検討中の方へ

このエリアは、「都心勤務のパワーカップル（共働き世帯）」からの
需要が非常に高いエリアです。

ターゲットを明確にする

「東京駅まで13分」というキーワードは、忙しい現役世代にとって魔法の言葉です。
売却活動においては、単に部屋の広さをアピールするだけでなく、
「ドア・ツー・ドアで大手町のオフィスまで30分以内で通える生活」 といった、
購入後のライフスタイルを具体的にイメージさせる戦略が、高値売却の鍵となります。