正直、足立区のマンション相場は
「なんとなく」では判断できなくなってきました。
上がっているのか。
高くなりすぎたのか。
それとも、まだ間に合うのか。
答えは一つではありません。
だからこそ、少し整理してみます。
最近よく聞きます。
「足立区って、前より高くなりましたよね？」
たしかに、数字だけを見るとそう感じます。
でも実際は、
ただ上がったというより、
差がはっきりしてきた、という方が近いです。
駅から近い物件はしっかり評価される。
そうでない物件は、そこまで動かない。
なんとなく高い、ではなく、
理由がある価格になってきた、という感じです。
では、いまの価格感はどうか
40〜55㎡くらいのコンパクトタイプは
2,000万円台から3,500万円台。
60〜75㎡のファミリータイプは
3,000万円台から5,000万円台半ば。
駅近や築浅になると
6,000万円台に乗るケースもあります。
一昔前の「足立区＝安い」という印象は、
正直もう当てはまりません。
でも、全部が高いわけでもない。
エリアごとの温度差が大きい、
というのが今の実感です。
結局、駅距離は強い
北千住駅
西新井駅
綾瀬駅
梅島駅
五反野駅
このあたりは、やはり動きが安定しています。
中でも北千住駅は、
足立区内では価格帯が一段上のエリアです。
動くときは速い。
止まるときははっきり止まる。
だからこそ、
価格の根拠がより重要になります。
北千住駅周辺については、
購入・売却の両面から整理しています。
西新井駅周辺についても、
駅距離ごとの傾向を整理しています。
よく、
「これからも上がりますか？」と聞かれます。
私はいつもこう答えています。
上がるかどうかより、
下がりにくいかどうかで考えてみましょう、と。
値上がりは読めません。
でも、
駅距離、管理状態、流通量。
この三つが揃っていれば、
崩れにくい傾向があります。
私はいつもそこから見ます。
ここを間違えなければ、
大きく外すことは減ります。
足立区の中古マンション相場は、
駅ごとに特徴がはっきりしています。
現在、西新井駅と北千住駅については
購入相場・売却相場の両面から整理しています。
今後は綾瀬駅、竹ノ塚駅なども
順次まとめていく予定です。
区全体を見ながら、
駅ごとの特徴を押さえる。
それが、価格を大きく外さないための基本です。
管理の差は、あとから効いてくる
築年数が同じでも、
修繕の積み立て状況や管理の質で
マンションの守られ方は変わります。
この部分が、売却のときに本当に差がつく理由です。
買うときは、
なかなか気づきにくいんですけどね。
土地持分や固定資産税のこと
マンションは土地を持分で持っています。
専有面積が広いから
土地も多い、とは限りません。
公開されている資料を丁寧に確認すると、
土地の比重は意外とはっきりします。
固定資産税が安いから
価値が低い、という単純な話でもありません。
税評価と市場価格は
まったく別の基準で動いています。
数字は、見方次第で印象が変わる。
だからこそ、
背景を整理することが大切です。
マンション名で考えるという視点
最近は、
「足立区のマンションってどうですか？」
という聞き方よりも、
「〇〇マンションはどう思いますか？」
と、具体的な名前でご相談いただくことが増えました。
同じ駅でも、
同じ築年数でも、
マンションごとに特徴は違います。
管理の考え方。
修繕の進み方。
立地の微妙な違い。
それぞれに個性があります。
だからこそ、
物件名ごとに丁寧に整理していこうと思っています。
最後に
価格で迷うよりも、
「出口で困らないか」で考える。
購入でも、売却でも、
判断基準は同じです。
いま決めなくても構いません。
まずは、自分の立ち位置を知ること。
そこからすべてが始まります。
決断のためではなく、
整理のための時間です。
足立区のマンションを、
感覚ではなく、根拠で考える。
そのお手伝いができればと思っています。
