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はじめに
「資産性の高い家に住みたい」
「都心アクセスも、下町らしい温かい生活環境も譲れない」
そんな賢い選択肢として、
今、人気が急上昇しているのが葛飾区の新築戸建てです。
再開発で生まれ変わった駅前と、
昔ながらの商店街が共存するこの街は、
子育て世代にとって理想的な環境と言えます。
こんにちは！
城東エリアの不動産専門家、センチュリー21アイリンクスの飯島です。
この記事では、最新の公開データに基づく価格相場、
エリアごとの住みやすさ、そして購入時に後悔しないための実践ポイントを、
地域密着のプロの視点で徹底解説します。
まずは新築戸建ての基本的な価格相場や、
最低限押さえるべき3つの知識を知りたい、という方は、
まずはこちらの【入門編の記事】からお読みいただくのがおすすめです。
※出典：みんなの行政地図より抜粋
葛飾区の新築戸建て・相場感
まずは全体の相場感から確認しましょう。
各不動産ポータルサイトのデータを総合すると、
葛飾区のボリュームゾーンは概ね4,000万円台後半〜6,000万円台です。
しかし、葛飾区はエリア（沿線）によって
「街の性格」や「資産価値」が大きく異なります。
ここからは、プロの視点で葛飾区を6つのエリアに分類し、
それぞれの特徴を深掘りします。
【決定版】葛飾区のエリア別・徹底深掘りガイド
葛飾区は「どこも下町」と思われがちですが、
不動産のプロから見ると、エリアによって
「資産価値の性質」や「ターゲット層」が明確に異なります。
ここでは主要な鉄道沿線とバスエリアに細分化して、
それぞれのリアルな市況と特徴を解説します。
※出典：UKIUKI＋サイト「葛飾区内の鉄道全駅制覇にチャレンジ」より一部抜粋
↑上記バス路線図をクリックすると画像が大きくなります
※出典：葛飾区役所バス交通に関する情報サイトより一部抜粋
1. 常磐線・千代田線エリア（都心直結・ファミリーの王道）
対象駅：綾瀬・亀有・金町
このエリアは、千代田線直通による「大手町・赤坂方面への通勤利便性」と、
充実した「商業施設」が魅力。資産価値が安定しており、子育て世代に最も人気があります。
・綾瀬駅（足立区・葛飾区境）：
駅自体は足立区ですが、南側の「小菅」「堀切」の一部は葛飾区アドレスです。
最大の魅力は「始発列車の利用」。
座って通勤できる利便性を享受しつつ、
葛飾区側であれば、足立区側の駅近相場よりも
若干抑えめな価格で新築が見つかる「穴場」が存在します。
・亀有駅：
「アリオ亀有」を筆頭に、買い物環境は区内No.1。
子育て層の流入が続いており、土地の資産価値は非常に底堅いです。
駅周辺は賑やかですが、徒歩10分も離れれば閑静な住宅街が広がり、
「利便性と住環境のバランス」が完成されています。
・金町駅：
近年、最も大きく変わった街です。
東京理科大学や駅前タワマンによりブランド力が向上。
今後は駅南口の再開発も控えており、
「将来的な資産価値の上昇」を期待して購入する方が増えています。
2. 水元・東金町「バス便」エリア（広さと価格のパラダイス）
対象エリア：水元公園周辺・東金町・西水元
金町駅からバスで20分～30分ほど離れますが、
ここは駅前の喧騒を離れ、「ゆとりある広さ」が手に入る特別なエリアです。
・水元・東金町エリア：
駅距離がある分、土地の坪単価が抑えられています。
駅周辺では同じ予算でも「狭小3階建て」になりがちですが、
このエリアなら「敷地30坪超・2階建て・駐車場2台付き」
というゆとりある邸宅が実現可能です。
価格帯は4,000万円前後が中心。
駅チカ物件が高騰する中、
この価格で「広い土地」と「カースペース」が確保できるのは貴重です。
自然豊かな水元公園も近く、車移動が中心のご家庭にとっては、
非常に満足度の高い選択肢となります。
3. 京成線エリア（コスパと利便性の実力派）
対象駅：堀切菖蒲園・お花茶屋・青砥・高砂
上野・日暮里方面や空港へのアクセスが抜群。
JR沿線より価格が落ち着くため、建物にお金をかけたい方に最適です。
・堀切菖蒲園駅・お花茶屋駅：
古き良き下町情緒が残り、物価も安く生活しやすい街です。
3,000万円台後半～4,000万円台前半で新築が見つかることもあり、
予算重視の方に支持されています。
お花茶屋はプロムナード商店街が美しく、
公園も多く低層の住宅が多いので環境が良くファミリー層に人気です。
・青砥駅・京成高砂駅：
「特急停車」「空港直結」という交通利便性は区内屈指。
青砥は駅直結ショッピングセンターがあり、
共働き世帯に人気で「貸しやすさ（流動性）」も抜群。
高砂は始発駅かつ複数路線利用可能で、
将来的な駅の高架化計画など、長期的なポテンシャルを秘めています。
4. 京成金町線・北総線エリア（風情と穴場の駅近）
対象駅：柴又・新柴又
歴史ある街並みと、意外な「駅近・割安」物件が見つかるエリアです。
・柴又駅：
帝釈天参道など、圧倒的な「風情」が魅力。
観光地のイメージですが、一本入れば非常に静かな住宅街です。
「歴史ある街でゆったり暮らしたい」という指名買いが多いエリアです。
・新柴又駅（北総線）：
実はここ、知る人ぞ知る「駅近物件の穴場」です。
北総線は運賃が高いイメージがあり敬遠されがちですが、
実は日本橋・新橋方面へ直通運転しておりアクセスは良好。
JRや京成線の駅近物件が高騰する中、
新柴又なら「駅徒歩5分～10分圏内」でも4,000万円台の手が届く価格で
購入できるケースがあります。
「都心直結の駅近」と「価格」のバランスを取りたい方には、
強くおすすめできる狙い目エリアです。
5. 京成押上線エリア（再開発とスカイツリーのお膝元）
対象駅：四ツ木・京成立石
都営浅草線直通で都心アクセス抜群。
現在、最も注目度が高いホットスポットです。
・京成立石駅：
現在、区内で最も「激変」している街であり、
今後の葛飾区の「行政の中心」となります。
駅北口では大規模再開発が進行中で、
「葛飾区役所」の新庁舎が駅前に移転してくることが決定しています（2030年頃完成予定）。
さらに30階建てクラスのタワーマンションも建設中。
「下町情緒」と「行政・防災拠点としての機能」が融合し、
再開発完了後の大幅な資産価値向上が最も約束されているエリアと言えるでしょう。
・四ツ木駅：
キャプテン翼ゆかりの地であり、車移動に便利な立地です。
隣の立石駅の再開発恩恵をダイレクトに受けるエリアでもあります。
立石まで自転車ですぐの距離でありながら、
相場は立石より少し抑えられるため、
発展する街の利便性を賢く享受できるポジションです。
6. JR総武線エリア（圧倒的ブランドと利便性）
対象駅：新小岩・小岩
葛飾区・江戸川区を通る路線の中で、
最も地価が高く、最も資産価値が落ちにくいのが
このJR総武線エリアです。
最大の魅力は、なんといっても
「東京駅へのアクセスの速さ」
都心の中枢へダイレクトに繋がるため、
ビジネスマンやパワーカップルからの需要が絶えることがありません。
「価格は高くても、将来売ったり貸したりしやすい資産性の高い家が欲しい」
という方に選ばれているエリアです。
・新小岩駅：
総武線快速の停車駅であり、東京駅までわずか約13分。
この「時間的価値」は区内唯一無二です。
駅周辺の再開発も完了し、街のブランド力は盤石。
5,000万円台後半～7,000万円台と価格は強気ですが、
「鉄板の資産価値」を手に入れるならここ一択です。
南口のルミエール商店街の賑わいも、生活の質を大きく高めてくれます。
・小岩駅（江戸川区・葛飾区境）：
駅自体は江戸川区ですが、
北口から蔵前橋通り方面へ抜けるエリア
（東新小岩・奥戸・西小岩の境界付近）は、
葛飾区民の生活圏でもあります。
小岩駅周辺は現在、100年に一度と言われる再開発ラッシュの真っ只中。
駅直結のタワーマンションや商業施設が続々と誕生しています。
駅近は高騰していますが、少し離れた葛飾区側のエリアであれば、
小岩の強烈な再開発の恩恵を享受しつつ、
現実的な価格で新築戸建てが手に入るため、非常に賢い狙い目スポットです。
価格が“上がりやすい・下がりにくい”条件
駅エリア選びと同時に重要なのが、物件そのものの条件です。
-
駅徒歩10分以内／主要幹線へのアクセス良好
-
角地・整形地・前面道路4m以上で車入出庫が容易
-
南面採光・駐車2台・ルーフバルコニー等の人気装備
-
耐震等級3・断熱等級5以上等の性能表示
特に電気料金高騰の今、省エネ性能や耐震等級なども資産価値にも直結します。
【→【耐震等級3とは？】その重要性と、地震保険が半額になるメリットを徹底解説】
現地で“後悔しない”ためのチェックリスト
内見時には、以下のポイントを必ず確認しましょう。
・土地の基本性能… 間口、奥行き、高低差、私道持分の有無。
これらは将来のリセールバリュー（再販価値）に直結します。
・生活動線×家具寸法… 玄関→水回り→LDK→主寝室の実測歩数。
今の家具が本当に置けるか、メジャーで測ることが基本です。
・騒音・振動・におい… 幹線道路（水戸街道、環七など）、線路、
飲食店のにおいなどは、必ず時間帯を変えて（朝・夕・夜）確認しましょう。
・ハザード＆ライフライン… 葛飾区は川に囲まれた地形です。
ハザードマップでの浸水リスク確認は必須。
その上で、避難場所や垂直避難の可能性を確認します。
・資金計画は“総額”で… 物件価格だけでなく、仲介手数料、登記費用、
火災保険、ローン費用などを含めた総額で、無理のない返済計画を立てましょう。
【→諸費用の詳しい内訳と、総額を安くするコツはこちらの記事で詳しく解説しています。】
よくある質問（Q&A）
Q. 建売と注文住宅、資産性はどちらが有利？
A. 資産性の土台は「立地の強さ」です。
建売でも好立地なら値持ちは良いです。
注文住宅は満足度が高いですが、建物コストがとてもかかるため、
迷ったら「立地＞仕様」で選ぶのが資産防衛の鉄則です。
Q. なかなか希望通りの間取りの家が見つかりません。どうすれば良いですか？
A. 100%理想の家が見つからないのは、実は当然のことです。
後悔しないための「優先順位の付け方」と「賢い探し方」を、
こちらの記事で詳しく解説しています。
【→【理想の間取りが見つからない！】後悔しない家探しの”優先順位”の付け方】
Q. いま買うべき？
A. 金利・建築コスト・在庫の3要素で“買い時”は常に変動しています。
ご家庭の返済比率が安全域に収まるのであれば、
住宅ローン減税などの支援制度があるうちに検討を始めることをお勧めします。
アイリンクスのサポート
センチュリー21 アイリンクスは、
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【関連記事】その仲介手数料、もっと安くなるかもしれません
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どの不動産会社をパートナーに選ぶかで、
同じ物件でも総額が100万円以上も変わることがあります。
後悔しないための、最も重要な知識です。
【→【物件問い合わせ、その前に】仲介会社を変えるだけで、住宅購入の総額が100万円以上安くなる話】
まとめ
葛飾区で新築戸建てを検討中なら、
駅別相場×画地条件×建物性能の三点を
“セット”で押さえることが後悔しない近道です。
センチュリー21 アイリンクスが、
資産価値を守る住まい選びを最後まで伴走します。
また、スーモやアットホームでご覧になった物件も、
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【■【重要】葛飾区で新築戸建ての物件を、まさに”今”検討しているあなたへ】
もしあなたが、
葛飾区で新築戸建ての特定の物件について購入を真剣に検討しており、
その最終決断を下す前に、
一度だけ、私たちにその物件情報をお知らせください。
あなたが後悔しないための、
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