ご自宅を売却する際、
「できるだけ高く、早く売りたい」と思うのは当然です。
しかし、その思いから、
ご自宅にとって不利な情報（不具合や問題点）を隠したまま売却してしまうと、
売却後に買主様から契約の解除や損害賠償を請求される、
深刻なトラブルに発展する可能性があります。
2020年4月の民法改正により、
従来の「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」に代わり、
売主様の責任がより重い「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」
というルールが適用されています。
今回は、安全な不動産取引のために売主様が絶対に知っておくべき
「告知義務」と「契約不適合責任」について、網羅的に解説します。
売主が負う「契約不適合責任」とは？
「契約不適合責任」とは、
「契約書に書かれていた内容と、
実際に引き渡されたモノ（家）の状態が違う（適合しない）」場合に、
売主様が責任を負う、というルールです。
■ 従来の「瑕疵担保責任」との違い
従来は、売主様が知らなかった
「隠れた瑕疵（不具合）」についてのみ責任を負いました。
しかし、改正後は、売主様が知っていたかどうかに関わらず、
契約書に記載のない不具合が見つかれば、責任を問われるリスクがあります。
この責任を問われると、
買主様は売主様に対して以下の4つの権利を行使できます。
１. 追完請求（例：「シロアリがいるから駆除して」）
２. 代金減額請求（例：「雨漏りを修理する費用分、代金を下げて」）
３. 損害賠償請求（例：「住めなかった期間のホテル代を払って」）
４. 契約解除（例：「こんな状態では住めないので、契約を白紙に戻して」）
こうした最悪の事態を避けるため、
売主様にはご自宅の状態を正確に伝える「告知義務」があるのです。
2. 必ず告知すべき「4つの瑕疵」とは？
では、具体的にどのようなことを伝えればよいのでしょうか。
不動産取引では、
主に以下の4つの「瑕疵（かし）＝不具合や問題点」について、
売主様ご自身に「物件状況確認書（告知書）」へ記入していただきます。
① 物理的瑕疵（モノの不具合）
建物や土地そのものの物理的な欠陥です。
・雨漏り、シロアリの害（※戸建て売却では特に重要！）
・給排水管の故障、水漏れ
・建物の傾き、基礎のひび割れ、建付けの悪さ
・土地の土壌汚染
②心理的瑕疵（心理的な抵抗感）
その物件に住むにあたって、買主様が心理的な抵抗を感じる可能性のある事柄です。
・過去の自殺、他殺、火災による死亡
・事故死（特殊清掃が必要になったもの）
・長期間放置された孤独死
【情報！】
2021年に国土交通省がガイドラインを策定しました。
これにより、売買取引においては、上記の事案（他殺、自殺、事故死など）は、
発生時期に関わらず（何十年前でも）売主様が知っている限りは告知が必要とされています。
「自分が買主だったら気になるか？」を基準に、誠実に告知することが重要です。
③ 法律的瑕疵（法律違反）
建築基準法や都市計画法などの法律に違反している、または制限を受けている状態です。
・違法な増改築をしている（建ぺい率・容積率オーバー）
・再建築ができない土地（接道義務違反など）
・耐震基準を満たしていない（旧耐震基準のままなど）
④ 環境的瑕疵（周辺環境の問題）
物件そのものではなく、周辺の環境による問題点です。
・近隣トラブル（騒音、振動、異臭を出す住人や工場がある）
・嫌悪施設（反社会的勢力の事務所、廃棄物処理場、葬儀場などが近隣にある）
・眺望や日照を遮るような、将来の建築計画がある
売主様の「心構え」と最強の防御策
「どこまで伝えればいいのか…」
と不安になるかもしれませんが、大切な心構えは2つです。
心構え1：不動産会社に「誠実に」全て伝える
これが最も重要です。「これは言う必要ないだろう」とご自身で判断せず、
プラスの情報もマイナスの情報も、
知っていることは全て私たち不動産会社に伝えてください。
私たちは売却のプロとして、どの情報が法的に告知義務にあたるか、
どう伝えれば買主様に正しく理解してもらえるかを整理し、安全な取引をサポートします。
心構え2：「知らない不具合」のリスクを潰す
「契約不適合責任」は、前述の通り「売主様が知らなかった不具合」にも
適用されるリスクがあります。
そこで、売主様ご自身を守るための最強の防御策が
「ホームインスペクション（住宅診断）」です。
専門家（建築士など）に依頼して、
売却前に家の健康状態を診断してもらうのです。
その診断結果（不具合の有無）を告知書に添付し、
「専門家が調査した結果、この状態です」と買主様も合意の上で契約することで、
売却後に「知らなかった不具合」を指摘されるリスクをほぼゼロにできます。
まとめ：安全な取引は「告知書」作成から
「告知義務」と聞くと、価格が下がるのではないかと
不安に思われるかもしれません。
しかし、事前にすべての情報をオープンにすることは、
買主様の安心につながり、
結果として売却後のトラブルを完全に防ぐ、
売主様ご自身を守る最大の保険となります。
法律上、私たちが「これは告知義務違反です」といった
最終的な法律判断をすることはできません。
しかし、「売却のプロ」として、
お客様のお話や物件の状態を整理し、
「物件状況確認書（告知書）」の作成を丁寧にサポートしたり、
信頼できるホームインスペクション（住宅診断）の業者をご紹介
したりすることは可能です。
安全で、お互いに気持ちの良い取引を実現するために、
査定の段階からお気軽にご相談ください。
▼契約不適合責任の法律ルール（責任期間や免責特約）の詳細はこちら
【→【プロが徹底解説】契約不適合責任とは？不動産売買で売主・買主が知るべき全知識】
