マイホーム（戸建てやマンションなど）を売却した翌年には、
確定申告が必要になる場合があります。
「そもそも、売却したら全員が確定申告をしなければならないの？」
「利益も出ていないし、税金を納める必要がない場合でも申告は必要？」
こうした疑問を持つ方も多いでしょう。
結論から言うと、
売却の状況によって「申告が必要なケース」と「不要なケース」があります。
Contents
【申告が必要なケース】
売却して利益（譲渡所得）が出た場合
これが大原則です。
不動産を売却して利益が出たら、
その利益に対する税金を納めるため申告が必要です。
売却益が出ているが、「特例」を使って税額がゼロになる場合
マイホームの売却では「3,000万円の特別控除」という
非常に大きな特例が使えます。
売却益が3,000万円以下で、この特例を適用した結果、
納める税金がゼロになるような状態の場合、
「特例を使います」という意思表示のために、
必ず確定申告は必須です。
申告をしないと、この特例は適用されません。
【→3,000万円の特別控除については、こちらの記事で詳しく解説しています】
損失が出たが「損益通算・繰越控除」を使う場合
売却して損失が出た（マイナスになった）場合でも、
「損益通算」や「繰越控除」といった別の特例を利用したい
（＝給与など他の所得と相殺して税金の還付を受けたい）場合は、申告が必要です。
【申告が不要なケース】
損失が出て、特例も使わない場合
売却して利益が出ず（ゼロ、または損失）、
前述の「損益通算」などの特例も利用しないのであれば、確定申告は不要です。
利益が20万円以下の場合（給与所得者の場合）
年末調整を受けているサラリーマンの方で、
売却益を含めた「給与・退職以外の所得の合計」が年間20万円以下の場合は、
所得税の確定申告は不要です。
（※ただし、住民税の申告は別途必要になる場合があります）
ご自身の状況が「申告が必要なケース」に当てはまる方は、
以下の流れで準備を進めましょう。
確定申告の基本的な手順を4つのステップ
関係書類を準備する
まずは、申告書を作成するために必要な書類を集めます。
特に以下の書類は重要です。
・購入時の売買契約書
・売却時の売買契約書
・購入時・売却時にかかった諸費用の領収書（例：仲介手数料、印紙代、登記費用など）
・（実施した場合）リフォームや増改築の費用が分かる領収書・契約書
これらの書類は、売却にかかった「経費」として
利益から差し引く（経費計上する）ために不可欠です。
紛失している場合は、再発行の手続きなども必要になるため、
早めに確認しましょう。
確定申告書を作成する
書類が揃ったら、確定申告書を作成します。
ご自身で作成する場合、国税庁のホームページにある
「確定申告書等作成コーナー」を利用するのが便利です。
画面の案内に従って入力すれば、自動で税額を計算してくれます。
不動産の売却（譲渡所得）に関する書類は専門用語も多いため、
税理士に頼んだり関連書籍や国税庁のホームページで調べながら、
丁寧に進めてください。
提出書類の内容を最終確認する
申告書が完成したら、提出前に必ず内容を再確認しましょう。
特に「経費の漏れ」がないかは重要です。
計上できる経費が漏れていると、
本来よりも多くの税金を納めることになってしまいます。
売却のためにかかった費用が他にないか、
領収書と照らし合わせてしっかり確認してください。
税務署に提出する
内容に間違いがなければ、
確定申告書と必要な添付書類を管轄の税務署に提出します。
提出方法は、主に以下の3つです。
・税務署の窓口に持参する
・郵送で送付する
・インターネット（e-Tax）で電子申告する
確定申告の期間は、例年2月16日から3月15日までです。
（※還付申告の場合は1月から提出可能です）期限に遅れないようご注意ください。
難しい場合は、専門家のサポートも検討しよう
一連の流れをご紹介しましたが、
「やはり自分だけでは難しそうだ」と感じる方もいらっしゃるでしょう。
その場合は、以下のような方法も有効です。
・会計ソフトを活用する
最近では、不動産売却の申告に対応した会計ソフトもあります。
サポートを受けながら進めたい方におすすめです。
・税理士に依頼する
「計算が複雑で分からない」「書類が多くて手に負えない」という場合は、
税の専門家である税理士に依頼するのが最も確実で安心です。
マイホームを売却した後の確定申告は、
必要な書類も多く、手続きも複雑に感じられるかもしれません。
売却益が出た場合や損失が出た場合でも、
ご自身の状況に合わせて様々な特例（控除）が用意されています。
まずはご自身が申告が必要かどうかを確認し、
早めに準備をスタートさせましょう。
