はじめに

 

「駅から徒歩8分、南向き、価格も手頃。よし、この物件に決めよう！」

…その前に
これから話す事を一度確認しても良いかもしれません。

マイホーム探しで多くの人が見てしまうのは、
不動産ポータルサイトに載っている、こうした表面的なスペックです。

しかし、本当の価値と、将来の安心は、
地図や図面には決して載っていない細部にこそ宿っています。

こんにちは！
足立区・下町エリアの不動産専門家、
センチュリー21アイリンクスの飯島です。

この記事では、私たちがお客様をご案内する際に、
実際にプロの目でチェックしている項目を、惜しみなく伝授します。

これを読めば、あなたの「物件を見る目」が、劇的に変わることをお約束します。

 

第1章：物件の「外側」を見る ― 街の将来性と安全性を測る

 

良い家探しは、家そのものを見る前に、
その家が建つ「街」を知ることから始まります。

 

□ 街の将来性：「人口動態」と「嫌悪施設」

 

まず、そのエリアの人口が、減少傾向にあるか、横ばいか、
増加傾向にあるかを確認します。

人が集まる街は、将来にわたって資産価値が維持されやすいからです。

同時に、周辺に「嫌悪施設」（葬儀場、ごみ処理場、工場など）が
ないかも確認しましょう。

このような施設があるからダメなわけではなく、
知っていれば全く問題はありません。

 

□ 道路の質：「幅員」と「法規制」

 

物件の前の道路は、幅6mが理想です。

狭すぎると車の出し入れが大変ですし、
広すぎると交通量が増える傾向があります。

そして最も重要なのが、
その道路が「建築基準法上の道路」かどうかです。

見た目は道路でも、法律上はただの通路で、
将来「再建築ができない」という致命的なリスクが
隠れていることもあります。

 

第2章：物件そのものを見る ― 戸建てとマンション、それぞれの鉄則

 

次に、いよいよ物件そのものを見ていきます。
戸建てとマンションでは、見るべきポイントが全く異なります。

 

【戸建て編】土地と建物の“健康状態”を見抜く

 

□ 境界標はありますか？

隣地との境界を示す境界標がなければ、
将来、境界線を巡るトラブルに発展する可能性は少なからずあります。
再度測量を行う予定があるのか、現状のまま引き渡されるのか、必ず確認が必要です。

□ 電柱の位置は、車の出し入れの邪魔になりませんか？

敷地の目の前に電柱やその支線があると、
車種によっては車の出し入れが非常に難しくなることがあります。
これは図面だけでは分からない、現地で必ず確認すべき重要なポイントです。

□ 車庫スペースの大きさは十分ですか？

「駐車1台可」と書かれていても、安心はできません。
必ずメジャーを持参し、車庫の「横幅」と「奥行き」を実際に測り、
今お乗りの車、あるいは将来購入したい車のサイズが入るかを確認しましょう。

□ 住宅性能評価は取得していますか？

「耐震等級」など、建物の性能を客観的に評価した証明書です。
特に新築戸建てでは、この有無が安心の大きな基準になります。

□ 建築確認と検査済証はありますか？

その建物が、法律に則って正しく建てられ、
検査に合格したことの証明書です。
特に中古戸建てでは、この書類がないと住宅ローンが組めない場合もあります。

 

【マンション編】“集合住宅”ならではのチェックポイント

 

□ ゴミ置き場の位置と状態

検討している部屋から近すぎないか、
臭いは気にならないか、

そして何より綺麗に管理されているか。
ゴミ置き場は、住民のマナーと管理の質を最も正直に映し出す鏡です。

□ 外壁、廊下のひび割れや剥がれ

共用廊下や外壁に、補修されていない大きなひび割れなどがないか確認します。
管理組合が適切に機能し、大規模修繕が計画通りに行われているかの指標になります。

□ 共用廊下を最上階から1階まで歩いてみる

これは、私が必ず実践する最も重要なチェックです。
各階の廊下に置かれている私物、バルコニーの様子などから、
どのような人が住んでいるのか、
マンション全体の雰囲気を肌で感じ取ることができます。

□ 管理人の形態は？

管理人が毎日いる「常駐」や「日勤」であれば、
セキュリティや清掃面での安心感は高まります。

□ 浴室の広さは？

専有部分ですが、浴室の広さ（特に「1418サイズ」以上あるか）は、
ファミリータイプのマンションとしての価値を判断する上で、一つの基準になります。

 

第3章：「中古物件」で特に注意すべき“過去”と“未来”

 

新築と違い、中古物件は「これまで、どう使われてきたか」と
「これから、どうなっていくか」を知ることが重要です。

□ 内外装の修復履歴はありますか？

「いつ頃」「どこを」「なぜ」リフォームしたのか。
その履歴を確認することで、建物の弱点や、
将来のメンテナンス計画を予測することができます。

□（中古戸建ての場合）違法建築ではありませんか？

古い戸建ての中には、建築当時は合法でも、
その後の法改正で「建ぺい率」や「容積率」をオーバーしている、

いわゆる「既存不適格」の物件があります。
この場合、住宅ローンが利用できない可能性があるため、
プロによる正確な調査が不可欠です。

□（中古戸建ての場合）引き渡し後の「保証」は付きますか？

中古戸建ての保証（契約不適合責任）は、
新築の10年間の保証（主要構造部や雨漏りなど）と違い、
物件によって条件が全く異なります。

築浅なら3ヶ月の保証が付くのが一般的ですが、
築古物件では保証が一切付かない「現状有姿」での引き渡しの割合が各段に増えます。
（→売主が買主に負うべき保証責任「契約不適合責任」について、詳しくはこちらの記事で解説）

だからこそ、保証に頼るのでなく、
購入前にインスペクションを行う事が、
ご自身の身を守るための最強の保険となるのです。
（→インスペクションとは？費用から報告書について、詳しくはこちらの記事で解説）

 

まとめ：「見る目」を養い、プロを味方につける

 

チェックリストはいかがでしたでしょうか？

不動産選びは、単に間取りや価格を見るだけでなく、
これだけ多くの専門的な視点が必要です。

しかし、これらすべてをなかなかチェックするのは、
難しいものです。

だからこそ、これらの項目を熟知し、
あなたに代わって、あるいはあなたと一緒に、
物件の本当の価値を見極めてくれる、

信頼できる不動産のプロをパートナーに選ぶことが、
後悔しないマイホーム選びの最大の秘訣でもあります。