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はじめに
「家を買った後」「家を売った後」、
どちらの場合でも確定申告が必要になる
ケースがあることをご存知ですか？
普段、会社員の方は年末調整で完結するため、
確定申告に馴染みがなく、
「何をすればいいの？」
「そもそも、自分は必要なの？」
と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
こんにちは！
足立区・下町エリアの不動産専門家、
センチュリー21アイリンクスの飯島です。
この記事では、この複雑な不動産売買の確定申告について、
【購入者編】と【売却者編】に分け、
ご自身がどちらに当てはまるのか、
何をすべきかが明確に分かるように、プロの視点から解説します。
※この記事は、確定申告の基本的な考え方をご理解いただくためのものです。
具体的な税金の計算や申告については、必ず税務署または税理士にご相談ください。
【購入者編】確定申告で「税金が戻ってくる」話
まず、家を買った方の確定申告です。
これは、「税金を納める」ためではなく、
「払いすぎた税金を取り戻す」ための、
非常にお得な手続きです。
目的は「住宅ローン控除」の申請
住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合、
年末のローン残高の0.7%が、
所得税や住民税から最大13年間（中古は10年間）にわたって控除される、
非常に強力な制度が「住宅ローン控除」です。
会社員でも「1年目」は、必ず確定申告が必要
この制度を利用するため、会社員の方であっても、
入居した翌年の1回だけは、ご自身で確定申告を行う必要があります。
（2年目以降は、会社の年末調整で手続きができます）
この手続きを忘れると、
本来戻ってくるはずだった数十万円の還付金を
受け取れなくなってしまいますので、
絶対に忘れないようにしましょう。
▼住宅ローン控除の最新の制度について、さらに詳しく知りたい方へ
省エネ性能による控除額の違いなど、複雑な最新ルールについては、
以下の記事で徹底解説しています。
【→【2025年最新】住宅ローン減税を徹底解説！】
【売却者編】確定申告で「税金を納める or 戻ってくる」話
次に、家を売った方の確定申告です。
こちらは「利益が出たか」「損失が出たか」で、
やるべきことが大きく変わります。
ケース①：売却して「利益」が出た場合 → 申告は『義務』です
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、
その利益に対して所得税と住民税がかかるため、
確定申告は法律上の義務となります。
しかし、ご安心ください
ご自身が住んでいたマイホームを売却した場合、
最高3,000万円までの利益を非課税にできる「3,000万円特別控除」という、
非常に強力な特例が使えます。
この特例のおかげで、ほとんどの方は、
実際に税金を納める必要がありません。
ただし、この特例を使うためには、
必ず確定申告を行う必要があります。
※【住み替え（買い替え）の方は要注意！】
もし、今の家を売って、新しい家に住み替える場合、
税金のルールはさらに複雑になります。
「3,000万円特別控除」と、
税金を先送りする「買い替え特例」のどちらを選ぶかで、
将来の支払額が数百万円変わることも。
その重要な選択について、
こちらの専門記事で徹底解説しています。
【→【住み替えの税金】知らないと大損！「3,000万円控除」と「住宅ローン控除」は併用不可！】
ケース②：売却して「損失」が出た場合 → 申告は『任意』ですが、やらないと大損します！
一方で、購入時より安い価格でしか売れず、
損失が出てしまった場合も想定できます。
この場合、確定申告の義務はありません。
しかし、申告しないと、本来受けられるはずの税金の還付を逃し、
数十万円も損をしてしまう可能性があります。
なぜなら、「損益通算」と「繰越控除」という制度が使えるからです。
これらを利用することで、不動産売却で出た損失分、
すでに納めた所得税や住民税の一部が、還付金として戻ってくるのです。
【プロの視点】確定申告の「準備」は、不動産会社から始まる
「税金の話だから、税理士さんに聞けばいいや」
そのお考えは正しいです。
ただ、最終的に税理士さんや税務署に確認するためには、
その「材料」となる、正確な書類が完璧に揃っている必要があります。
確定申告には、「売買契約書」や、購入時・売却時にかかった「諸費用の領収書」など、
不動産取引に関する多くの書類が必要です。
私たち不動産のプロは、まさにその取引の渦中にいます。
売買の段階から、確定申告にどの書類が必要になるかを想定し、
お客様がスムーズに手続きできるよう、万全の準備を整えることができます。
税理士さんや税務署へスムーズにバトンを渡すための、
最高のサポートをお約束します。
まとめ
- 【買った人】 → 1年目は必ず確定申告を！住宅ローン控除で税金が戻ってきます。
- 【売った人】 → 利益が出ても、損失が出ても、基本的には確定申告をした方がお得です。
不動産売買と確定申告は、切っても切れない関係です。
そして、その準備は、取引を始めた時から始まっています。
私たちセンチュリー21 アイリンクスは、
物件の売買はもちろん、その後の手続きまで見据えた、
トータルなサポートをお手伝いしています
▼確定申告の知識を身につけたら、いよいよ本格的な物件探しを始めましょう！
お客様のニーズに合わせて、3つの詳しい専門ガイドをご用意しています。
【→足立区の新築戸建て購入｜相場と後悔しない3つのポイント】
