ご自宅を売却する際、
売主様には「登記簿をキレイな状態にして、買主様に引き渡す」
という重要な義務があります。
もし登記簿に不備があると、
買主様へ名義を変更する「所有権移転登記」ができず、最悪の場合、
売買契約が白紙になってしまう可能性もあります。
決済日（引渡し日）に慌てないよう、
司法書士と準備すべき「売主様に関連する3つの登記」について解説します。
登記名義人の「住所・氏名変更」登記
【該当する方】
・登記簿に記載されている住所（家を買った時の住所）と、現在の住民票の住所が違う。
・結婚などで姓が変わり、登記簿の名義が旧姓のままになっている。
登記簿上の住所・氏名と、
印鑑証明書などに記載の現在の住所・氏名が一致しないと、
法務局は「本当にご本人様ですか？」と判断できず、
所有権移転登記を受け付けてくれません。
決済日までに、
登記簿の住所・氏名を現在（最新）のものに変更する登記が必要です。
「相続登記」（所有権移転登記）
【該当する方】
・売却したい家が、亡くなった親（被相続人）の名義のままになっている。
これは非常に重要です。 亡くなった方の名義のままでは、
絶対に家を売ることはできません。
売却活動と並行して（または売却前に）、
必ず司法書士に依頼し、その家を相続する人（売主様ご自身）へ
名義を変更する「相続登記」を完了させておく必要があります。
「抵当権抹消」登記
【該当する方】
・住宅ローンがまだ残っている。
・過去に住宅ローンを完済したが、登記簿の抹消手続きをしていない。
買主様は、「担保」の付いていないまっさらな状態で
家を購入する権利があります。
そのため、売主様は決済日までに、
抵当権を抹消する登記を行う必要があります。
■ ローンが残っている場合
決済日当日に、買主様から受け取る売却代金でローンを完済し、
司法書士が「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」を同時に申請します。
■ ローン完済済みだが、抹消していない場合
銀行から送られてきた抹消書類（弁済証書など）を、
司法書士に預け、決済日までに抹消手続きを依頼します。
【※重要※ 抹消書類を紛失してしまったら？】
もし、この「抹消書類一式」を紛失してしまった場合、
すぐに金融機関と司法書士にご相談ください。
・「解除証書」や「委任状」は、金融機関に依頼すれば再発行が可能です。
・しかし、「登記識別情報（または登記済証）」という
権利証にあたる書類は、再発行できません。
その場合は司法書士が「本人確認情報」という
特別な書類を作成することで、抹消登記は可能です。
ただし、金融機関から「実印押印の委任状」や「印鑑証明書」を
再発行してもらう必要があり、
通常よりも時間と追加の費用（司法書士報酬）がかかります。
売却決済日が迫っている場合は、大至急手続きを進める必要があります。
住宅ローンが残っている場合の詳しい流れや、
「売却価格」が「ローン残高」に届かない（オーバーローン）場合の注意点については、
こちらの記事で詳しく解説しています。
▼詳しくはこちら！
【→住宅ローンが残っていても家は売れる？「抵当権抹消」完全ガイド】
まとめ
「住所変更」「相続」「抵当権抹消」
これらの登記は非常に専門的で、
一つでも不備があると決済（売買）が白紙解約になるリスクを伴います。
私たち不動産会社（センチュリー21 アイリンクス）の役割は、
お客様の登記簿（権利部 甲区・乙区）を事前に確認し、
信頼できる司法書士と連携して、
決済日までに必要な準備をすべてサポートすることです。
「自分の登記簿がどうなっているか分からない」という方は、
査定のご依頼と併せて、登記簿（または登記識別情報通知）を
ご用意いただけますと、よりスムーズにご相談が進みます。
