はじめに
「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」
普段の生活ではまず耳にしない、
少し難しそうな法律用語ですよね。
しかし、不動産、特に中古物件を売買する上で、
これほど重要な言葉はありません。
これは、2020年4月の民法改正で、
以前の「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という言葉から変わったもので、
売買された物件に後から不具合（欠陥）が見つかった場合に、
買主様を保護し、売主様が負うべき責任を定めた、非常に重要なルールです。
こんにちは！足立区・下町エリアの不動産専門家、
センチュリー21アイリンクスの飯島です。
この記事では、この複雑な「契約不適合責任」について、
買主様・売主様、双方の視点から、
その内容と対策をどこよりも分かりやすく徹底解説します。
「契約不適合責任」とは、一言でいうと？
契約不適合責任とは、
「契約書に書かれた内容と違うものを引き渡してはいけませんよ」
という、ごく当たり前のルールを法律で定めたものです。
不動産売買においては、主に以下の3つの「契約と違う」ケースが当てはまります。
- 品質の不適合： 「雨漏りはありません」と契約書に記載があったのに、引き渡し後に雨漏りした。
- 種類の不適合： 「食洗器付き」の物件として契約したのに、食洗器が設置されていなかった。
- 数量の不適合： 「100㎡の土地」として契約したのに、実際の測量面積が95㎡しかなかった。
このような「契約との不適合」が見つかった場合、
買主様には、法律で定められた4つの権利が認められます。
買主様に認められる「4つの権利」
もし購入した物件に契約不適合が見つかった場合、
買主様は売主様に対して、以下の4つのいずれかを請求できます。
- 追完請求（ついかんせいきゅう）： 「契約通りに、ちゃんと直してください（補修請求）」
- 代金減額請求： 「直してくれないなら、その不具合の分だけ代金を減額してください」
- 損害賠償請求： 「その不具合が原因で、別の損害（例：雨漏りで家具が濡れた）も発生したので、その分も賠償してください」
- 契約解除： 「不具合が重大で、住むという目的が達成できないので、契約をなかったことにしてください」
売主様が知るべき「責任の期間」と注意点
では、売主様はいつまでこの責任を負うのでしょうか。
- 買主が不適合を知ってから1年以内の通知：
買主様は、不具合の存在を知ってから1年以内に、その旨を売主様に通知する義務があります。 - 契約による期間の短縮（個人間売買の場合）：
売主が個人の場合、買主との合意の上で、この責任を負う期間を
「引き渡しから3ヶ月間」のように、契約書で短く定めることが一般的です。 - 免責特約： さらに、個人間売買では、この責任を「一切負わない（免責）」とする特約も有効です。
ただし、売主が不具合を知っていたのに、わざと伝えなかった場合は、この免責は適用されません。
【結論】契約不適合責任から身を守る最善策
ここまで読むと、
「売主はリスクだらけだ…」
「買主は、もしもの時が不安…」
と感じるかもしれません。
しかし、ご安心ください。
双方にとって、このリスクを回避し、
安心して取引するための最善策があります。
それは、契約前に専門家による
「インスペクション（建物状況調査）」を実施することです。
- 売主様は… 事前に建物の状態を正確に把握し、
それを契約書に明記して買主様に伝えることで、将来の責任を問われるリスクを大幅に減らせます。 - 買主様は… 購入前に建物の状態を知ることで、納得して契約に進むことができます。
ンスペクションは、売主と買主の双方を、
未来のトラブルから守るための、最も賢明な投資なのです。
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