【プロが徹底解説】契約不適合責任とは？不動産売買で売主・買主が知るべき全知識

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はじめに

「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」

普段の生活ではまず耳にしない、
少し難しそうな法律用語ですよね。

しかし、不動産、特に中古物件を売買する上で、
これほど重要な言葉はありません。

これは、2020年4月の民法改正で、
以前の「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という言葉から変わったもので、

売買された物件に後から不具合（欠陥）が見つかった場合に、
買主様を保護し、売主様が負うべき責任を定めた、非常に重要なルールです。

こんにちは！足立区・下町エリアの不動産専門家、
センチュリー21アイリンクスの飯島です。

この記事では、この複雑な「契約不適合責任」について、
買主様・売主様、双方の視点から、
その内容と対策をどこよりも分かりやすく徹底解説します。

契約不適合責任とは、

「契約書に書かれた内容と違うものを引き渡してはいけませんよ」
という、ごく当たり前のルールを法律で定めたものです。

以前の「瑕疵担保責任」が、

「隠れた瑕疵（＝欠陥）」という専門家でも判断が難しい
曖昧な点を基準にしていたのに対し、

新しいルールでは「契約書に記載された内容と適合しているか」という、
より明確な基準に変更されました。

不動産売買においては、主に以下の3つの「契約と違う」ケースが当てはまります。

このような「契約との不適合」が見つかった場合、
買主様には、法律で定められた4つの権利が認められます。

もし購入した物件に契約不適合が見つかった場合、
買主様は売主様に対して、以下の4つのいずれかを請求できます。

では、売主様はいつまでこの責任を負うのでしょうか。

買主が不適合を知ってから1年以内の通知：
買主様は、不具合の存在を知ってから1年以内に、その旨を売主様に通知する義務があります。
契約による期間の短縮（個人間売買の場合）：
売主が個人の場合、買主との合意の上で、この責任を負う期間を
「引き渡しから3ヶ月間」のように、契約書で短く定めることが一般的です。
免責特約： さらに、個人間売買では、この責任を「一切負わない（免責）」とする特約も有効です。
ただし、売主が不具合を知っていたのに、わざと伝えなかった場合は、この免責は適用されません。

売主が「不動産業者（宅建業者）」の場合は？

もし売主が弊社のような不動産業者の場合、
法律（宅地建物取引業法）により、買主様を保護するルールが定められています。

業者が売主の場合「引渡しの日から2年以上」となる特約しか結ぶことができません。

「3ヶ月で免責」といった、買主様に不利な特約は無効となります。

買主様にとっては、
個人から買うよりも手厚い保証が法律で定められている、ということです。