葛飾区小菅3丁目 新築戸建5,790万円｜南5.4m公道・綾瀬駅14分、2LDK＋納戸を写真と動画で紹介

「綾瀬駅を使える場所で、車庫付きの新築戸建を探したい」
「駅への距離だけでなく、日当たりや前面道路も大切にしたい」

そんなご家庭に比較していただきたいのが、葛飾区小菅3丁目・5,790万円の新築戸建、A号棟です。

私がいちばん魅力に感じたのは、南側約5.4mの公道に面していること。そして、JR常磐線「綾瀬」駅徒歩14分、京成本線「堀切菖蒲園」駅徒歩11分という、2駅を使い分けられる立地です。毎日の通勤先に合わせて駅を選べる点も、家探しの比較材料になります。

間取りは2LDK＋納戸（2SLDK）。LDKは約12.75帖なので、広いリビングを最優先にする方には少しコンパクトに感じるかもしれません。ただ、建物面積88.51㎡から車庫8.44㎡を除いても80.07㎡あります。LDKの帖数だけで判断せず、家全体の使い方まで見ていただきたい一棟です。

ご夫婦二人のDINKS世帯や、お子さんのいるご家庭にも。南道路・駅距離・間取りのバランスが、ご自身の暮らしに合うかを写真と図面で整理していきます。

現地動画と写真｜南道路に面した3階建て

現地写真では外観・車庫・玄関まわりをご紹介します。室内の広さや設備は、間取り図と提供資料に基づいてご説明します。

間取り図・区画図｜2LDK＋納戸と南側公道

1階の約4.5帖は、図面の表記に合わせて納戸としてご案内します。収納や趣味の道具をまとめる場所など、暮らしに合わせて活用を考えられます。法定居室や寝室として数えず、採光・換気・空調も含めて用途を検討してください。

いちばんの魅力は、南側約5.4mの公道

家を探すとき、室内の設備には目が向きやすいものです。ただ、購入後に変えにくいのが道路の向きや幅、敷地との位置関係です。今回の物件は南側が約5.4mの公道。南向きの開口部の前に道路の空間があることを、私は評価しています。

もちろん、南道路なら一日中すべての部屋が明るい、とまでは言えません。季節や時間帯、向かいの建物によって日差しは変わります。外観写真の印象に加え、内覧時には2階LDKや3階の窓からの光も確かめたいところです。

綾瀬駅徒歩14分・堀切菖蒲園駅徒歩11分

販売資料では、JR常磐線「綾瀬」駅徒歩14分、京成線「堀切菖蒲園」駅徒歩11分と案内されています。近い駅は堀切菖蒲園駅ですが、綾瀬駅も徒歩圏で比較できるのが、この場所の良さです。

「通勤は綾瀬から、行き先によっては京成線も使いたい」
「駅まで少し歩いても、南道路と車庫を優先したい」

こうした方には、条件の合う可能性があります。一方、駅徒歩5分以内を優先する方なら、駅近のマンションや中古住宅も一緒に比較してみてください。実際の駅までの道は、昼だけでなく帰宅する時間帯の歩きやすさも確認しましょう。

約12.75帖のLDKは、家具の置き方まで見て判断

LDKは2階に配置されています。約12.75帖は、ゆったりした大型のソファと大きなダイニングテーブルを置きたい方には、余裕を確かめたい広さです。

ただ、帖数が大きければ暮らしやすいとも限りません。普段何人で食事をするか、ソファが必要か、収納家具をどこに置くか。お使いの家具の寸法を図面に当てはめると、判断がしやすくなります。

このプランでは、浴室・洗面室もLDKと同じ2階です。食事の支度と洗濯などを同じ階で進められる配置は、日々の使い勝手として見ておきたいところ。洗濯物を3階のバルコニーへ運ぶ場合など、階段移動も含めて確認しましょう。

車庫を除いて80.07㎡。家全体で使い方を考える

建物面積は88.51㎡ですが、この中には車庫面積8.44㎡が含まれます。差し引くと80.07㎡です。この数字には廊下・階段・水回りなども含まれ、すべてが居室の面積という意味ではありません。

3階には約6帖と約4.5帖の洋室2室、それぞれに収納があります。ご夫婦とお子さん一人なら、寝室と子ども部屋を分ける使い方が考えられます。お子さん二人のご家庭も候補にはなりますが、成長後に個室をどう使うか、洋室2室を前提に考えておきましょう。納戸をもう一つの寝室として数えて判断しないことが大切です。

ビルトイン車庫と玄関まわり

建物の下に車庫があるため、車の乗り降りや荷物の出し入れで雨を避けやすい配置です。玄関も車庫の奥にあります。

確認したいのは、車が入るかだけではありません。ドアを開けたときの余裕、玄関へ通る幅、自転車を置く場合の位置、前面道路からの切り返しまで見てください。車種によって使いやすさが変わるため、実際にお使いの車での確認がおすすめです。

ZEH水準と住宅性能｜資料に書かれた内容を確認

提供された省エネ性能ラベルには、ZEH水準の表示があります。断熱性能は5、エネルギー消費性能は星3つ、再エネ設備は「なし」と記載されています。太陽光発電が付いているという意味ではありません。

住み始めてからの快適さを考えるうえで、省エネ性能も比較したい項目です。ただし、光熱費は家族人数や使い方でも変わります。ラベルの表示だけで毎月の支出や削減額を保証するものではありません。

設備仕様の資料には、「耐震最高等級取得」「住宅性能等級4分野最高等級」と案内されています。建物を選ぶ際の安心材料として見ておきたい内容です。具体的な評価項目や設計・建設の区分は評価書で確認し、ご説明します。地震による無被害を保証するものではありません。

24時間換気システム、オールインワン浄水器、TVドアホン、1坪タイプのシステムバス、浴室乾燥機、シャンプードレッサー、シャワートイレ、複層ガラスサッシが資料に記載されています。毎日使う設備を中心に、使い方や掃除のしやすさも内覧で確認しましょう。

買物・子育ての施設も比較材料に

資料の徒歩案内では、コモディイイダと、かつしか堀切保育園が徒歩4分、こすげ小学校が徒歩5分、綾瀬中学校が徒歩6分、あやめ幼稚園が徒歩10分です。

買物や通学の距離だけでなく、道路の渡り方や歩道、夜の明るさまで確認すると、生活のイメージがつかみやすくなります。学校の通学区域や保育施設の利用条件は別途確認が必要です。

どんなご家庭に合いそうか

ご夫婦二人で、仕事や趣味の空間を分けたい方。お子さん一人、あるいは二人のご家庭で、駅への距離と南道路・車庫のバランスを重視する方。私は、そうした方に一度見ていただきたいと思います。

比較するなら、同じ予算帯の新築戸建だけでなく、綾瀬・堀切菖蒲園周辺のマンションや中古戸建も候補です。駅距離、LDKの広さ、階段の有無、駐車スペースを並べると、ご自身にとって譲れない条件が見えてきます。

広いリビングが最優先なら、その希望は大切にしてよいと思います。一方で、「LDKは家具が収まれば十分。その分、南道路と2駅利用を優先したい」という方には、比較する意味のある一棟です。良さと気になる点を一緒に確認していきましょう。

価格だけでなく、安心も大切に

少しでも良い条件で購入していただくことは大切です。

でも私は、

安く買えれば、それだけで良い家探しができた

とは思っていません。

建物の完成後は、

「新築だから大丈夫でしょう」

と思う方もいらっしゃいます。

でも住宅は、一生のうちで何度も買うものではありません。

だからこそ、

「この家を、この状態で買って大丈夫か」

まで確認して、納得してからお引渡しを迎えていただきたいと思っています。

新築でも第三者ホームインスペクションを実施

私たち不動産会社は、物件調査、価格・条件交渉、住宅ローン、契約など、不動産取引のプロです。

一方で、床や壁の傾き、床下、天井裏、施工状態などを細かく診断する専門家ではありません。

だから私は、自分の目だけで、

「新築なので大丈夫です」

とは言いたくありません。

建物については、その道の専門家にも一度確認してもらう。

その方がお客様にとって安心できると考えています。

そのため弊社では、対象物件について、契約後からお引渡しまでの購入サポートの一環として、第三者の住宅診断会社・専門家によるホームインスペクションを手配し、その費用を弊社で負担しています。

このホームインスペクションサポートは、対象物件について、本ブログをご覧いただき、購入をご検討される段階から弊社へご相談いただいたお客様を対象としています。

対象物件・実施時期・調査内容については、ご購入前にあらかじめご案内します。

安心してお引渡しを迎えていただくための購入サポートの一環としてご用意しています。

※本サポートをご希望の場合は、お問い合わせ時に必ず「ブログを見た」とお伝えください。

弊社が第三者検査を行う理由

ホームインスペクションをすれば、指摘事項が見つかる場合もあります。

その場合、売主側への確認や対応の調整も必要になります。

それでも私は、

確認できるところは確認し、お客様が内容を理解してから引渡しを迎える方が大切

だと思っています。

不具合を探して取引を止めることが目的ではありません。

問題があれば確認する。

問題がなければ、

「確認できる範囲では問題が見つからなかった」

ということも確認する。

そのための第三者検査です。

ホームインスペクションの確認ポイント

例えば、

• 床や壁に大きな傾きがないか
• 外壁に補修が必要なひび割れがないか
• 床下に水や湿気がないか
• 木材が湿った状態になっていないか
• 断熱材や金物に異常がないか
• 天井裏の配管や配線まわりに問題がないか
• 給排水や換気設備が正常に作動するか

などです。

実例｜見た目では分からない指摘

これは、実際に弊社で購入のお手伝いをした中古戸建でホームインスペクションを行った際の一例です。

比較的新しい住宅でしたが、専門家が確認したところ、いくつかの指摘事項がありました。

① 床・壁の傾きを専用機器で確認

レーザー機器を使って床や壁の傾きを計測します。

この住宅では、確認できる範囲では著しい傾きは確認されませんでした。

問題がないことを数値で確認できることも大切です。

② 外壁のひび割れ

この住宅では複数のひび割れが確認され、一部には早めの補修が望ましいとされた箇所もありました。

③ 床下の水・湿気

この住宅では、床下の広い範囲に水が溜まっていることが確認されました。

水深は約8～10mmで、木部の含水率も20％を超えている箇所が確認されました。

④ 天井裏や設備も確認

天井裏では、木部や金物、配管・配線まわりなどを確認します。

この住宅では、配管や配線が石膏ボードを貫通する部分の隙間や、換気扇など設備の不具合も確認されました。

指摘事項は売主側へ確認・調整

もし指摘事項が見つかった場合には、その内容を私も確認したうえで、弊社から売主側へ確認し、引渡し前に対応できることがないか調整します。

「安く買えればそれでいい」ではなく、「確認できるところは確認し、安心してお引渡しを迎えるところまでサポートする」。

これが弊社の住宅購入サポートです。

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南道路と2駅利用が、暮らしに合うか確認しましょう

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小菅3丁目｜物件概要

※提供資料・現地写真・飯島の現地メモをもとに制作しています。価格・販売状況・完成状況は掲載時に確認が必要です。撮影日は未確認です。図面と現況に相違がある場合は現況を優先し、契約内容も確認いたします。網戸・一部照明器具・一部シャッター・カーテンレール・TVアンテナ・門柱門扉・植栽等は付属しない旨が販売資料に記載されています。帖数はPSを含みます。車は価格に含まれません。

株式会社アイリンクス
宅地建物取引業免許：東京都知事（4）第92724号
〒123-0842 東京都足立区栗原3丁目21-6
TEL：03-5837-4547
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